开发商借款先将预售商品房备案登记给出借人，未能偿还后又重签合同约定以物抵债，真实是借贷担保还是房屋买卖？
开发商借款先将预售商品房备案登记给出借人，未能偿还后又重签合同约定以物抵债，真实是借贷担保还是房屋买卖？
----汤某等商品房买卖合同纠纷案（二审）【最高院改判】法律解析
【关键词】
借款合同以物抵债 逾期交房 担保 商品房买卖合同
【要点提示】
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
【当事人信息】
原告：汤某、刘某、马某、王某（被上诉人、出借人）
被告：开发商（上诉人、借款人）
【案情简介】
汤某、刘某、马某、王某【以下简称汤某等四人】与开发商于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对开发商合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与开发商分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。部分债权到期后，因开发商未能偿还借款本息，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，后双方经对账，确认开发商尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定开发商将其名下部分房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给开发商。汤某等四人提交与开发商对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
汤某等四人向法院诉请：一、开发商向汤某等四人支付违约金6000万元；二、开发商承担汤某等四人主张权利过程中的损失费用416300元。
【法院判决】
【一审】
【下文揭秘...】
【二审】
一、撤销一审民事判决；
二、【下文揭秘...】。
【案件解析】
开发商借款先将预售商品房备案登记给出借人，未能偿还后又重签合同约定以物抵债，真实是借贷担保还是房屋买卖？
这实质上也是关于争议双方后续签订的涉案《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力问题，就此：
开发商主张，汤某等四人与开发商没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。
最高院审查后认为，案涉争议的商品房买卖合同签订前，开发商与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在开发商未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期开发商难以清偿债务时，通过将开发商所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。另，关于开发商主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。最高院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。
综上，尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故，对开发商主张涉案的《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的诉请，法院依法不予采信。
开发商逾期交房是否应承担合同高达千万的违约金及律师费？
【详见下文解析...】
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
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